88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價(jià)成交頻現(xiàn)、流拍現(xiàn)象仍存……近日，土地拍賣市場局部高熱與部分城市土地拍賣表現(xiàn)冷淡同時(shí)出現(xiàn)。當(dāng)前，土拍市場有什么新變化？反映了什么問題？下半年土地拍賣市場走向如何？

區(qū)域分化加劇

【資料圖】

土地拍賣市場素來是房地產(chǎn)市場的晴雨表，也是投資風(fēng)向標(biāo)。

今年以來，局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價(jià)成交是主旋律；在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高；在杭州，地塊觸頂成交率一度高達(dá)80%，民企拿地金額占比超六成。

整體而言，核心城市核心地塊溢價(jià)率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價(jià)上限，但其非核心區(qū)域土地多以低價(jià)成交。此外，非核心城市底價(jià)成交則是主流，比如，無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，22個(gè)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率為8.5%，較去年同期提升4.0個(gè)百分點(diǎn)。同周期內(nèi)，百強(qiáng)房企前5個(gè)月拿地總額同比下降8.4%，降幅進(jìn)一步收窄。

整體而言，城市分化及區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來，這與樓市交易端的差異化表現(xiàn)有關(guān)系。

關(guān)榮雪表示，樓市需求穩(wěn)健、去化良好的城市，土拍表現(xiàn)相對(duì)火熱；相反，樓市去化壓力較大，土拍往往表現(xiàn)平平，區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤空間較大、可操作性強(qiáng)的地塊，備受房企青睞；而開發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀望為主。

“今年土地供應(yīng)端的一個(gè)重要變化是‘提質(zhì)縮量’，即增加供應(yīng)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，使得局部市場熱度提升，表現(xiàn)為‘多輪競拍、觸頂搖號(hào)’、溢價(jià)率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆@樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦為以銷定產(chǎn)，樓市銷售向好的城市、區(qū)域、項(xiàng)目，開發(fā)商更有動(dòng)力拿地。

“當(dāng)前，土拍市場進(jìn)入發(fā)展新階段，規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)日益透明，瘋狂搶地不再，成交價(jià)整體趨于平穩(wěn)，局部市場漸趨活躍。這期間，企業(yè)競拍門檻降低，核心城市土拍競爭加劇，新企業(yè)拿地頻現(xiàn)。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超表示，在行業(yè)經(jīng)過大浪淘沙后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于片區(qū)和地塊的研判已趨于一致，核心要求是把控風(fēng)險(xiǎn)以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊，往往難以吸引開發(fā)商的注意。

保證去化率是關(guān)鍵

土拍市場持續(xù)分化，銷售市場分化加劇是主因。

“受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取‘以銷定投’，‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者表示，確定性的去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一。

“在市場調(diào)整期，一線及強(qiáng)二線城市的投資項(xiàng)目具有更強(qiáng)的安全性和流動(dòng)性，收益率也出現(xiàn)明顯回升。”金地集團(tuán)董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時(shí)這樣表示。金地集團(tuán)董事長凌克表示，今年以來，金地集團(tuán)已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項(xiàng)目，未來將繼續(xù)依據(jù)市場形勢的發(fā)展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線和較高能級(jí)的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目。

在此前的年報(bào)業(yè)績會(huì)上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海曾提到，過去項(xiàng)目投資要研究城市的宏觀指標(biāo)，現(xiàn)在更關(guān)注市場板塊的典型特征，以便提升投資的精準(zhǔn)度。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠提到，龍湖集團(tuán)將嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會(huì)堅(jiān)持按照“20個(gè)主力城市+14個(gè)機(jī)會(huì)城市”來布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

“高品質(zhì)、高性價(jià)比土地被爭搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，具有較高的投資價(jià)值和升值空間。”黎乃超表示，對(duì)房企來說，風(fēng)險(xiǎn)小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。

不難看出，在當(dāng)前市場情況下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表，已成為房企投資拿地的新規(guī)律。

下半年市場如何走

下半年土地市場將會(huì)如何走？在黎乃超看來，首先，核心城市核心地塊競爭將更加激烈，觸頂成交地塊會(huì)繼續(xù)增加；其次，優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價(jià)表現(xiàn)較高，但商業(yè)辦公、工業(yè)類用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價(jià)或流拍現(xiàn)象或會(huì)出現(xiàn)。即便是熱點(diǎn)城市樓市，也存在不確定性和波動(dòng)性，房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過度投資。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果核心城市土地拍賣市場競爭持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時(shí)部分三四線城市土拍或許會(huì)迎來活躍期。

“短期來看，全國土地供求縮量趨勢或會(huì)延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢將更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，這些城市在供應(yīng)端改善下，樓市成交有望企穩(wěn)，而在銷售市場調(diào)整壓力加大的城市，土地拍賣市場或仍表現(xiàn)低迷。”陳文靜表示，整體來看，今年以來，核心城市明顯回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修復(fù)，但多數(shù)城市土地拍賣市場仍面臨較大壓力，未來能否全面回溫，有賴于房地產(chǎn)銷售的恢復(fù)程度。