信用資質(zhì)持續(xù)惡化，隨著大量債務(wù)將到期，“浙系四小龍”之一 佳源國際的資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
01 降級
3月15日，惠譽(yù)將佳源國際控股（02768.HK）的長期外幣發(fā)行人違約評級從“B+”下調(diào)至“B”，展望“負(fù)面”，并將其高級無抵押評級從“B+”下調(diào)至“B”，回收率評級維持“RR4”。
惠譽(yù)表示，佳源國際控股的銷售狀況持續(xù)惡化，后續(xù)恢復(fù)存在不確定性，進(jìn)而削弱了公司業(yè)務(wù)狀況。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個月，佳源國際合同銷售金額約30.03億元，同比減少39.1%。
在排除收購青島項(xiàng)目的影響后，惠譽(yù)預(yù)計(jì)佳源國際下半年的銷售額仍將同比下降25%-30%。
同時，佳源國際控股的財務(wù)靈活性受到了資本市場動蕩的影響。如果無法改善資本市場準(zhǔn)入能力，其2022年10月及2023年到期票據(jù)的再融資風(fēng)險將加劇。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前佳源國際存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模14.09億美元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有6.3億美元。
值得注意的是，佳源國際離岸債券融資成本較高，平均票息近12%。
近年來，佳源國際對離岸債券融資高度依賴，截至2021年6月末離岸債券占其總債務(wù)的4成多，明年底前有9億美元債將到期或面臨回售，公司面臨集中兌付壓力較大。
在境內(nèi)債方面，主要由佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司發(fā)行，目前存續(xù)債券8只，存續(xù)規(guī)模43.3億元，平均融資成本在8%，其中一年內(nèi)到期債券有28.32億元。
然而，目前佳源國際控股在短期內(nèi)很難通過資本市場獲取資金，其將依靠自有現(xiàn)金和內(nèi)部現(xiàn)金流來償還到期債務(wù)。
除了惠譽(yù)，本月初穆迪也將佳源國際控股“B2”公司家族評級及“B3”高級無抵押評級列入評級下調(diào)觀察名單。
信用資質(zhì)持續(xù)惡化，隨著大量債務(wù)將到期，“浙系房企四小龍”之一的 佳源國際資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
值得一提的是，近日 “ 佳源系 ”遭遇債務(wù)風(fēng)波，其子公司發(fā)行的一筆定融產(chǎn)品發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約。
02銷售疲軟
據(jù)官網(wǎng)介紹，佳源國際控股 是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，物業(yè)服務(wù)等為輔的上市企業(yè)，2016年3月在香港聯(lián)交所主板上市。
除了佳源國際，“佳源系”還擁有佳源服務(wù)（1153.HK）、深圳美麗生態(tài)（000010.SZ）、掛牌新三板的西谷數(shù)字（836081）以及在澳交所上市的博源控股和聯(lián)合錫礦等上市公司。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，佳源國際的控股股東為明源集團(tuán)投資有限公司，持股比例73.46%，公司實(shí)際控制人為沈天晴。
2021年，佳源國際合同銷售金額約360.53億元，同比上升17%，但未達(dá)成405億年度目標(biāo)，達(dá)標(biāo)率為89%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年佳源國際以322.7億操盤金額位居房企第74位，在“浙系房企四小龍”中墊底。
其實(shí)，近年來佳源國際銷售疲軟、增速放緩跡象明顯。
2017年至2020年，佳源國際銷售增速分別為123.1%、94.6%、43%和7%。
2019年，佳源國際實(shí)現(xiàn)288.68億銷售，踩線完成280億元的年度銷售目標(biāo)；2020年僅完成86%的銷售目標(biāo)。
但在2019年業(yè)績會上，佳源國際曾喊出“三到五年內(nèi)要把合約銷售金額突破1000億”的目標(biāo)，如今千億夢碎。
佳源國際經(jīng)營規(guī)模較小，且在低線城市的風(fēng)險敞口要高于同行。
2021年上半年，佳源國際實(shí)現(xiàn)營收93.64億元，同比增長9.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤19.8億元，同比增長22.28%。
值得注意的是，佳源國際盈利能力較強(qiáng)，普遍高于行業(yè)平均水平。
截至2021年6月末，佳源國際的毛利率為31.97%，主要得益于實(shí)控人沈天晴頻頻將名下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目低價注入。
截至2021年6月末，佳源國際總資產(chǎn)為897.51億元，總負(fù)債636.61億元，凈資產(chǎn)260.9億元，資產(chǎn)負(fù)債率70.93%。
從“三道紅線”看，佳源國際凈負(fù)債率為40.71%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.11%、現(xiàn)金短債比為1.29，指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，居于綠檔之列。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，佳源國際主要以流動負(fù)債為主，占比75%。
截至同一報告期，佳源國際流動負(fù)債有477.49億元，主要為其他流動負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)81.28億元。
相較于短債規(guī)模，佳源國際流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有105.11億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
除此之外，佳源國際還有159.12億元非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)147.54億元。
整體來看，佳源國際剛性債務(wù)規(guī)模有228.82億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為36%。
從融資渠道看，佳源國際主要通過股權(quán)和發(fā)債來融資，其銀行貸款利率在1.55-11.7%區(qū)間，信托貸款及其他貸款的利率在7.1-14%，融資成本較高。
另外， “ 佳源系 ”股權(quán)質(zhì)押比例頗高，其中佳源創(chuàng)盛質(zhì)押美麗生態(tài)股權(quán)比例為66.99%，佳源集團(tuán)質(zhì)押的5家地產(chǎn)公司質(zhì)押比例已達(dá)到100%。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，佳源國際的其他應(yīng)收款高達(dá)86.84億元，其中往來款較高，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)占比過半，存在關(guān)聯(lián)方資金占用問題。
近期，佳源國際也在處置資產(chǎn)回流現(xiàn)金，據(jù)悉其委托戴德梁行放售位于香港屯門新合里1號全幢物業(yè)，以及新合里3號最頂4層樓層，意向價逾11.34億港元。
總得來看，佳源國際銷售疲軟，業(yè)績增速下滑明顯；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，融資成本高企；土儲和盈利能力提升主要來自于實(shí)控人的資產(chǎn)注入，自身經(jīng)營情況一般。
03浙系四小龍之一
初中畢業(yè)后，沈天晴做了村會計(jì)，期間創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)足佳皮鞋廠。因企業(yè)業(yè)績好，隨后他升任嘉興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局副局長，三年后調(diào)任嘉興市駐深辦主任。
1995年，在嘉興的一棟小樓房里，沈天晴創(chuàng)辦了佳源房地產(chǎn)公司，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
其后二十年，沈天晴掌控的“佳源系”商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大。
2016年3月，佳源國際控股在香 港聯(lián)交所主板上市，成為沈天晴擁有的第4個上市平臺。
近年來，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長，沈天晴不斷向佳源國際注入項(xiàng)目資產(chǎn)。
2018-2020年，沈天晴分別將旗下?lián)碛械亩嘧谏虾ｍ?xiàng)目、佳源服務(wù)、安徽物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目等通過多數(shù)配股+少量現(xiàn)金的方式，并入佳源國際。
2021年1月，沈天晴再向佳源國際注入三個青島項(xiàng)目及一個威海項(xiàng)目，其中僅15%采用現(xiàn)金支付，剩余的則全部采用權(quán)益性工具。
隨著資產(chǎn)的注入，確實(shí)讓佳源國際控股實(shí)現(xiàn)了土儲的增長。
2018-2020年，佳源國際土儲從920萬平方米增加至1765萬平方米，其中僅并購的安徽和上海資產(chǎn)包，土儲就增加超400萬平方米。
但是，佳源國際土儲相對分散，其中江蘇地區(qū)占三成、安徽占20%左右、粵港澳大灣區(qū)占15%左右。
值得一提的是，去年8月 “ 佳源系 ” 以180億對價收購中天城投集團(tuán) 100%股權(quán) ，其 資金來源和償債能力 受到質(zhì)疑。
盡管隨后收購價被下調(diào)至89億元，但“佳源系”第二期和第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款仍未到位，可見其資金鏈之緊張。
