隨著招股書更新數(shù)據(jù)的公開，珠海萬達商管波折的上市之路能否明朗化?

在遞交招股書的第六個月，珠海萬達商管傳出了申請材料失效的消息，這也引起了各界關(guān)注。一時間，業(yè)內(nèi)外充斥著對于萬達商管上市進程的疑問和好奇。

面對市場的疑問，萬達商管相關(guān)負責(zé)人向記者表示，“當前上市材料已更新補充，一切內(nèi)容以招股書為準。”而這一次，很難說萬達商管不是有備而來，在4月22日更新的招股書中，萬達商管規(guī)模及經(jīng)營情況較6個月以前均有所提升。

IPO一波三折

回顧萬達商管的上市之路，的確算不上容易。

從港股退市到轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，再到重新赴港上市，萬達商管用了6年。6年時間里，萬達商管從前身萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)歷了私有化退市、股債雙殺、上市摸索后，萬達商管最終敲定了輕資產(chǎn)化運營的商業(yè)發(fā)展思路。

事實上，在2016年萬達商業(yè)從港交所退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股后，市場很長一段時間都認為這將會是其上市的“最終歸宿”。

期間，由于公司性質(zhì)的界定，萬達商業(yè)為順利上市還更名為了萬達商管，但直至2021年，萬達商管的A股上市夢也未能如愿，在2021年3月，萬達商管宣布撤離A股，并表示將再度申請赴港上市。而為再次沖擊港股，新的上市主體珠海萬達商管也在同月成立。

隨后2021年10月21日，萬達商管向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。至此，萬達商管6年的上市執(zhí)念以再度赴港上市暫告一段落。

但在向港交所遞交招股書后的6個月后，萬達商管的上市申請材料傳出失效消息。萬達商管相關(guān)負責(zé)人向記者表示，“目前申請材料已經(jīng)補充更新完成，上市進度尚在推進，一切以招股書披露內(nèi)容為準。”

記者查閱有關(guān)信息后也發(fā)現(xiàn)，香港上市規(guī)則顯示，遞交IPO資料后超過6個月未完成聆訊過程會顯示為失效，香港聯(lián)交所認為原申請六個月到期后三個月內(nèi)重新遞交，屬于原申請的延續(xù)。

再表上市決心

事實上，在申請材料失效的第二天，萬達商管便對招股書進行了更新補充。而在這份更新的招股書之中，萬達商管也再度向市場表了決心。

萬達商管更新后的第一張“王炸牌”便是對賭協(xié)議的完成。2021年10月，萬達商管在招股書中與其他投資者約定，將保證2021年預(yù)估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。而按照萬達商管更新后的招股書顯示，2021年萬達商管已完成對投資人承諾的凈利潤目標。

其次，在管規(guī)模的增長也是此次更新后招股書的較大變化之一。截至2021年12月末，萬達商管總在管項目增加至417個，在管面積由2021年6月30日的5416.9萬平米上升至2021年年末5895.4萬平米。在儲備項目上外拓明顯，截至2021年年末的161個儲備項目中，來自獨立第三方業(yè)主占比86.3%，為139個。

從招股書情況來看，萬達商管目前的管理模式分別為租賃運營模式和委托管理模式。截至2021年年底，萬達商管委托管理模式收入占總收入70.2%，收入約為164.82億元，同比增長86.49%，毛利率高達48.2%，租賃運營模式方面的毛利率為36.9%。

此外，更新的招股書也顯示，萬達商管的負債壓力也有所下降。截止2021年年底，萬達商管的資產(chǎn)負債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10%;同時流動比率也由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3。

可以說，在重新赴港上市這件事情上，萬達商管此次決心回歸可謂底氣十足。

輕資產(chǎn)新出路?

記者發(fā)現(xiàn)，在推進上市的同時，萬達商管輕資產(chǎn)動態(tài)也更加活躍。

2022年2月，萬達商業(yè)集團接管了一家山西房企田森集團的商業(yè)項目;3月28日，鑫苑集團與萬達集團簽署合作協(xié)議，將在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域合作;4月1日，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建業(yè)集團將通過此次合作將旗下若干商業(yè)項目10年左右的運營權(quán)交予萬達，代價為7億元。

其中，記者從鑫苑集團方面了解道，4月15日萬達集團華北發(fā)展部已與鑫苑集團河南區(qū)域公司、鑫苑商管鄭州區(qū)域公司落實了戰(zhàn)略協(xié)議約定內(nèi)容，并對鑫苑鄭州當?shù)夭糠猪椖窟M行了考察。

“萬達商管的輕資產(chǎn)化發(fā)展實際是以運營商為核心，投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式。”中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長袁帥在接受記者采訪時表示，從提升企業(yè)資產(chǎn)流動性，進而提高企業(yè)抗風(fēng)險能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報率(ROE)進而在短期內(nèi)提升業(yè)績的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化是十分必要的。

在袁帥看來，商業(yè)地產(chǎn)從“買買買”的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)，在商業(yè)空間同質(zhì)化嚴重的今天，已然成為了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者破局的必經(jīng)道路。而伴隨重資產(chǎn)管理向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，賺取資產(chǎn)收益到收獲服務(wù)增值，將以不可逆轉(zhuǎn)的趨勢洗禮商業(yè)地產(chǎn)市場。

眼下，萬達商管的輕資產(chǎn)化依然行駛在快車道。據(jù)悉，4月19日萬達集團接連拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)，合作方式均為輕資產(chǎn)。

但另一方面，在輕資產(chǎn)快跑的同時，萬達商管上市的壓力也不容忽視。

萬達商管在招股書中披露，有部分商業(yè)管理項目或產(chǎn)生虧損，其中2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項目子公司分別虧損約2.32億、3.93億及0.78億。并在招股書中對此表示道，若該等商業(yè)廣場持續(xù)產(chǎn)生虧損，公司的經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況可能會受到不利影響。

記者還從萬達集團某區(qū)域高管處了解到，由于疫情影響，目前該區(qū)域萬達廣場的出租率不及往年，租金收入也受到了較大影響。

按照更新后的招股書數(shù)據(jù)顯示，萬達商管的417個總在管項目中，萬達廣場的數(shù)量占到了380座，僅2021年，萬達商管來自母公司擁有的商業(yè)廣場項目收入就占到了同期商業(yè)運營服務(wù)收入的69.8%。可以說，若上述區(qū)域情況存在普遍性，那么2022年萬達商管的經(jīng)營仍是面臨有一定壓力的。

這在一定程度上也意味著，在經(jīng)歷了此次“頓挫期”后，萬達商管的上市之路或許仍要“好事多磨”。