5月6日，我愛我家召開2021年業績發布會，對于外部市場環境變化，投資者們格外關注。市場經營環境變化及公司目標是否需要調整?當投資者提出此疑問時，我愛我家集團董事長、總裁謝勇給出了“對居住服務產業長期看好”的判斷，并認為旗下長租品牌相寓會成為下一步重要的優勢資源和新的增長極，而數據顯示，并不高調的相寓板塊收入已經在我愛我家百億營收占比重接近30%，而在買賣寒冬之下，我愛我家“抬轎”相寓的趨勢越發明顯。

互聯網業務收入占比超60%

遭遇樓市寒冬，地產中介行業也受到波及。財報數據顯示，2021年我愛我家實現營業收入119.6億元，較2020年增長24.9%;實現營業利潤2.18億元，同比下降55.8%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤1.66億元，同比下降46.8%。

當投資者提出，市場經營環境變化及公司目標是否需要調整?謝勇回應稱，居住服務產業升級和需求升級的發展空間很大，對居住服務產業長期看好。“去年我們根據市場形勢的變化和經營策略進行了復盤，公司實現了總體經營的穩健增長，也較好規避了在行業內的多發風險，這些都堅定了我們對于戰略路線的信心。”

謝勇進一步表示，“目前市場的波動調整恰恰給了一個比較好的機會，擺脫市場的喧囂和浮躁，檢驗檢視我愛我家的想法和做法。”

在謝勇看來，現階段我愛我家的估值存在明顯低估的狀況。“2021年公司互聯網業務收入在總收入占比里超過60%，公司已經實現了實質性的跨越。按照房地產業務板塊業務估值邏輯來界定公司的價值中樞顯然不太準確。此外，相寓房屋資產管理的業務板塊，一直是處于市場的龍頭地位，2021年年度租金流水達到了160億元，同時還擁有昆明百貨等多家商業資產。”

新租賃準則挑戰

如果深入了解我愛我家財報，“新租賃準則”一詞貫穿始終。

財報顯示，經我愛我家2021年4月26日分別召開的第十屆董事會第九次會議暨2020年度董事會和第十屆監事會第五次會議暨2020年度監事會同意，按照財政部發布的通知及企業會計準則的規定和要求，公司結合具體情況對原采用的租賃會計政策進行相應變更，于2021年1月1日起執行新租賃準則。

執行新租賃準則，也導致部分財務數據受到影響。例如，我愛我家2021年的投資活動產生的現金流量凈額本年數較上年增加26.48億元，同比增長906.93%，籌資活動產生的現金流量凈額本年數較上年減少41.6億元，同比下降881.57%，這些都是受到執行新租賃準則現金流列報口徑調整導致。

我愛我家集團副總裁、財務負責人何洋也在會上指出：“關于收入部分，還需要提請各位投資人關注的是，根據租賃準則的相關要求，資產管理業務在融資租賃項下核算的收入計入了資產處置損益和財務費用，這部分金額共計10.07億元，未包括在營業收入中。”

2021年，我愛我家實現收入總計119.63億元，還原準則相關影響后，這個收入仍創了歷史新高。從收入分布來看，線上線下取得的存量房經紀類收入共計55.73億元，新房類收入20.23億元;資產管理類收入在營業收入中實現的租金類收入和服務費類收入共計32.61億元;商業類收入及其他各類收入共計11.05億元。

從地區分布來看，華東區域和華北區域仍然是我愛我家業務發展的核心區域，其收入占比分別為42.1%和45%。

從城市分布來看，北京、杭州、上海、南京和蘇州五個直營城市為我愛我家貢獻了81.2%的營業收入。

被寄予厚望的相寓

縱觀整場業績說明會，我愛我家2022年似乎把寶押在了相寓上面。

“相寓保持著行業內的領先地位，也為公司經營韌性和穩健發展提供了獨特的優勢和基礎，它會成為下一步我愛我家生態平臺重要的優勢資源。”謝勇如是說道。

年報顯示，2021年，我愛我家相寓的在管規模25.3萬套，環比增長了7.2%，平均的出房周期7.8天，環比2020年縮短了41.8%。年度平均出租率95.4%，環比2020年增長了1%，承租單量達到了40.8萬單，環比增長了17.6%。

“我愛我家實現100多億的營收中，相寓營收就貢獻了32.6億元，已成為我愛我家業務提供了新的增長極。”我愛我家集團相寓副總經理、上海公司副總經理張多介紹稱，多年以來相寓一直依托于相寓的數據資產，數據管控能力，驅動資產的追蹤房態追蹤、人效管理、價格管控等多維度運營核心的管理要素，進行數字化體系的不斷深化，實現了管理要素數字化動態的管控，持續提升數字化驅動運營的能效和效能。

數據顯示，2021年相寓推出了第一家企業公寓，截止2022年一季度，單項目累計提供1576個床位、服務企業309家、服務企業員工3520人，項目2021年10月份完成驗收正式運營，當月入住率過半，2021年12月底入住率達到92%。

2022年一季度，相寓完成北京首家租賃社區托管項目簽約，預計提供租賃住房1000間、服務新市民2000人、配套商業服務6000平、預計委托產值19億元。

業績說明會現場，也有投資者提出“未來相寓擴容”的問題，不過我愛我家管理層并未給出正面回應，可見樓市寒冬的影響還需消化一陣。

地產分析師嚴躍進指出，目前政策層面已經給到租賃市場積極的信號，這也是此類企業發展的底氣，但從市場環境來看，大規模擴張動作短期內不會產生。一方面受到疫情反復的影響，另一方面企業經營“穩健”已成為共識。