截至4月6日，4月前六天內(nèi)，已有蘭州、衢州等5個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策。這些放松調(diào)控政策的城市，被認(rèn)為是因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力，購(gòu)房者置業(yè)信心不足而導(dǎo)致的無奈之舉。市場(chǎng)分析人士指出，對(duì)于這些市場(chǎng)信心尚未明顯恢復(fù)、短期調(diào)整壓力較大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇有積極作用。

6天5城松綁樓市調(diào)控

4月5日，蘭州市人民政府官網(wǎng)發(fā)文，明確提出降低個(gè)人購(gòu)房門檻、提高公積金貸款額度、加大人才住房保障、支持新市民購(gòu)房、支持孝老撫育住房需求等多條措施，放松區(qū)域限購(gòu)、放寬限售條件。

例如，個(gè)人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%;個(gè)人通過公積金貸款購(gòu)買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元等。

“蘭州放寬政策在預(yù)料之中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在國(guó)家明確“因城施策、促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)”的政策頂層設(shè)計(jì)下，現(xiàn)在行業(yè)和市場(chǎng)紓困已經(jīng)從之前的調(diào)整公積金政策、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等直接過渡到退出限售、調(diào)整限購(gòu)、降低首付比例等政策措施了。“對(duì)蘭州這個(gè)非熱點(diǎn)城市來講，現(xiàn)在改善型需求應(yīng)該是購(gòu)房主力，對(duì)這部分人降低首付比例提振購(gòu)房需求是一個(gè)非常重要的政策。”

蘭州并非首個(gè)放寬購(gòu)房政策的城市。《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月6日，4月份已有大連、衢州、秦皇島、綿陽(yáng)這些城市相繼放寬了調(diào)控政策。

4月1日，浙江省衢州市政府發(fā)文取消限購(gòu)政策，并松綁了限售政策，成為今年全國(guó)首個(gè)同時(shí)放松“兩限”的城市;同日，遼寧省大連市宣布全面放開落戶，取消之前“需在大連市合法穩(wěn)定就業(yè)并繳納社會(huì)保險(xiǎn)6個(gè)月以上、申請(qǐng)人積滿150分”等條件。

4月1日下午，秦皇島市房產(chǎn)交易服務(wù)中心發(fā)布相關(guān)通知，宣布按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，購(gòu)買存量房(二手房)的購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房資格核驗(yàn)時(shí)只提供本人有效身份證件。次日，秦皇島市正式宣布，因“已無政策支撐，且兩個(gè)文件規(guī)定的政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)”，自2017年4月15日施行的限購(gòu)令正式廢除。

4月2日，四川省綿陽(yáng)市住建委發(fā)布相關(guān)通知，將夫妻住房公積金貸款最高額度擬由現(xiàn)行60萬元上調(diào)至70萬元;對(duì)多孩家庭給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策方面，提出實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼。

值得一提的是，4月6日下午，江蘇省無錫市也爆出“11條新政”，包括土地出讓實(shí)施預(yù)申請(qǐng)制度，出讓金支付周期可適當(dāng)拉長(zhǎng)、降低二套房首付款比例、提高公積金貸款額度等，為房企拿地松綁的同時(shí)也要降低置業(yè)者購(gòu)房門檻，但該消息并未得到相關(guān)部門的確認(rèn)。

而在取消限購(gòu)、限售之外，近期一些城市也從金融端為樓市解綁。例如，4月以來，安徽省內(nèi)多地首套房貸利率在前期降低的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了進(jìn)一步下調(diào)的跡象，包括省內(nèi)多個(gè)城市的地方農(nóng)商行、商業(yè)銀行均表示將穩(wěn)步下調(diào)住房貸款利率，減輕居民購(gòu)房成本壓力。

一季度房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)157次

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月全國(guó)樓市調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向，累計(jì)全國(guó)發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)56次，房地產(chǎn)調(diào)控寬松成為了2022年一季度來，特別是3月份的政策主題。疊加1-2月份的101次，2022年一季度各種房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)157次。這些政策主要涉及針對(duì)性放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。

進(jìn)入4月，樓市調(diào)控放松的力度更為強(qiáng)勁。浙商證券分析師楊凡指出，需求端的限制政策主要分為限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)四個(gè)維度。每項(xiàng)限制政策均對(duì)需求有較大影響，具體對(duì)需求的影響力度從大到小可以大致排序?yàn)?ldquo;限購(gòu)>限貸>限售>限價(jià)”。而“相比3月僅有月初一個(gè)鄭州、月末一個(gè)福州相比，4月份，城市跟進(jìn)速度明顯加快，而且放松力度過度到了等級(jí)更高的政策手段”，楊凡表示。

業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，這些城市放松調(diào)控政策，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力，購(gòu)房者置業(yè)信心不足。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，“發(fā)布政策的城市都是市場(chǎng)壓力較大的城市”。

以4月份以來宣布放松調(diào)控的城市為例。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，大連今年以來新房成交規(guī)模保持低位，短期庫(kù)存出清周期在20個(gè)月以上，庫(kù)存去化壓力較大;衢州自2021年下半年以來市場(chǎng)一直低溫運(yùn)行，2022年一季度商品住宅成交面積同比降幅超七成;根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，大連價(jià)格仍處波動(dòng)期，秦皇島新房?jī)r(jià)格同比連續(xù)5個(gè)月下跌，二手房?jī)r(jià)格同比連續(xù)11個(gè)月下跌。

對(duì)于這些樓市處于低迷狀態(tài)的城市而言，調(diào)控松綁或?qū)砩鷻C(jī)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，像衢州、秦皇島等市場(chǎng)信心尚未明顯恢復(fù)、短期調(diào)整壓力較大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期改善、市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇有積極作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，從目前三四線城市的調(diào)控放松來看，取消限購(gòu)已是主流方向，并且由于這類城市市場(chǎng)的投資性需求已幾乎消失，限購(gòu)本身承擔(dān)的打擊投機(jī)性需求的任務(wù)也基本告一段落，即使取消限購(gòu)，實(shí)際增加的購(gòu)房人群也幾乎都是自住型。“比如衢州，從取消限售來看，對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際影響相對(duì)有限，但可起到提振市場(chǎng)信心的作用。”張波表示。

而“由于樓市需求回暖不及預(yù)期，政策方面的放松有望持續(xù)”。楊凡指出，自2021年12月以來，各城市需求端政策放松直到2022 年3月才進(jìn)入到放松限購(gòu)、限貸、限售的階段。結(jié)合1-3月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，其認(rèn)為需求修復(fù)不及預(yù)期倒逼政策進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限售的放松，而今年二季度更多城市有望跟進(jìn)，需求端政策放松有望由點(diǎn)及面進(jìn)行鋪開。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控力度放松，樓市成交有望得到改善。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱判斷，“在政策作用之下，預(yù)計(jì)4月整體新房成交規(guī)模將有所回升，但考慮到2021年高基數(shù)原因，同比仍會(huì)下降，不過降幅會(huì)有所收窄。”丁祖昱指出，政策端持續(xù)出現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望于5月回穩(wěn)。

不過，億翰智庫(kù)研報(bào)強(qiáng)調(diào)，盡管一些城市如青島、衢州在限購(gòu)層面放開調(diào)控政策在當(dāng)下仍然具有強(qiáng)烈的、積極的信號(hào)，但三四線城市政策的放開對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)影響較為有限。相比之下，鄭州、福州、南昌這樣的二線城市的放開對(duì)市場(chǎng)更具積極影響，因?yàn)檫@些城市的住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有積極的拉動(dòng)作用。億翰智庫(kù)建議，在堅(jiān)持“因城施策”和“房住不炒”的基礎(chǔ)上，調(diào)控政策應(yīng)實(shí)現(xiàn)“控一線，拉二線，穩(wěn)三四線”。