先農大院。

第一機床總廠改造效果圖。

南門外項目泰達海信廣場效果圖。

(資料圖)

提升改造后的靖江東里小區。 本版圖片均由受訪單位提供

天津北方網訊：近日，金鐘河大街南側片區城市更新首期建設項目開工，標志著我市首個大型片區類城市更新項目建設再次提速──

記者從市住房城鄉建設委了解到，2021年以來，我市大力推動城市更新，以優質城市更新項目謀劃、實施為抓手，挖掘存量資源，補齊基礎設施和公共服務短板。目前，全市審定城市更新項目達到16個，總投資1568億元。

和人一樣,城市同樣有“新陳代謝”,需要及時科學地“除舊布新”。

這是一次全新的探索和實踐，讓百姓幸福感實現“舊地升溫”，不同類型的城市更新項目，究竟要怎么“更”？如何“新”？

風貌建筑

先農大院

微調洋樓依舊文化更濃

“您來啦，早啊！”送來新鮮食材的小貨車緩緩停在餐廳外，餐廳老板的一聲招呼打破了大院清晨的寂靜。

歷史建筑之所以有獨特的魅力，是因為經過了時光的洗禮，慢慢散發出年代的味道，吸引人們駐足觀看。

先農大院一二期共有小洋樓14座，包括9幢一般保護等級歷史風貌建筑，其中1幢為天津市文物保護單位，2幢為尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物，蘊含著優質的洋樓資源和豐厚的歷史文化資源。

如今，先農大院的城市更新提上日程。風貌建筑遇上城市更新，會發生怎樣的化學反應？

天津市歷史風貌建筑整理有限責任公司有關負責人告訴記者，為加速推進我市“十項行動”，培育建設國際消費中心城市，推動小洋樓資源與商旅文深度融合，“我們將有效盤活先農大院的14幢小洋樓，全部進行保護性修繕，予以活化利用。通過吸引商旅文及產業招商，提升存量載體空間品質和商業功能業態，擴大有效投資，創造經濟效益。先農一期打造洋樓生活輕享體驗區，二期打造沉浸式高品質生活綜合體。目前已完成房屋體檢、策劃方案和可研報告編制，待項目通過審批后立即啟動實施，建設期為5年。”

未來，這座時光里的院子將通過“更新”更加迷人──

“先農大院城市更新最重要的是妥善處理保護與發展的關系。”上述負責人如是說，無拆除建筑，無新建建筑，無征收搬遷，屬于保護類城市更新的先農大院項目，將采取微更新的“繡花”“織補”方式，以小規模、漸進式的節奏，推進歷史文化街區有機更新。“一是堅持保護優先。愛惜城市歷史文化遺產，在保護中發展，在發展中保護。按照真實性、完整性、可持續性的要求，保護歷史文化街區的肌理、街巷、空間尺度和景觀環境，延續歷史風貌；保護文物本體及其周邊環境，繼承優秀歷史文化遺產。二是活化利用，以用促保。堅持創造性轉化、創新性發展、內涵式發展，適應活態遺產特點，將歷史文化與城市發展、現代生活相融合，留住城市記憶，煥發名城魅力，展現時代活力。”

工業遺存

第一機床總廠及周邊片區

重啟帶著工業感造“公園”

一個老廠區，就是一座城市奮斗記憶的博物館。

歷史文化價值豐厚的第一機床總廠，距今已有72年發展歷史，曾創造了多個“新中國第一”，是中國齒輪機床行業的領航者和見證者。

2014年第一機床總廠開始陸續搬遷至西青區，直到2020年老廠區進入閑置期。

日前，記者走進河東區津塘路與月牙河南路交匯處的第一機床總廠老廠區，廠區內郁郁蔥蔥，一座座老廠房卻“沉睡”著。

“老廠區塵封有年，430畝大的一片地，閑置沒有產生社會價值，無論對于廠區企業，還是周邊百姓來說，提升改造的需求都是迫切的，都希望它再次煥發生機活力。”天津泰達融宇城市更新建設發展有限公司總經理路陽說。

如何喚醒它們？

產業迭代，騰籠換鳥。改，成了老廠房煥新的必由之路，但，如何讓廠區歷史文化價值和精神意義得到繼承，是擺在眼前的一道難題。

第一機床總廠及周邊片區城市更新項目應運而生。“一機床項目是傳承天津工業歷史記憶，圍繞制造業立市，重點推動實施的河東區首個城市更新項目；也是中國機床行業‘十八羅漢’中僅存的三個完整保留老廠區之一，是具有規模的工業遺存更新改造案例。”路陽說。

在精心調研和科學規劃之下，第一機床總廠及周邊片區城市更新項目整體定位為“都市產業公園”，項目將導入央企區域總部、裝備研發產業及上下游企業、研發成果轉化中心，形成以工業設計、智能裝備設計研發、數字文化、新消費、新商業為主體的產業、商業集群，打造全國工業遺存城市更新標桿項目和天津制造業立市的煥新基地。

廠區提升改造總體規劃布局為“一軸一心兩帶四區”，一軸為龍宇路產業發展軸，串聯金貿產業園、海河柳林設計中心的跨區域產業發展軸；一心為金二老廠房改造的煥新中心；兩帶為工業記憶廊道與月牙河濱河景觀帶，共同構建藍綠交織的生態空間骨架；四區為四大特色街區，即工業文化區、創研產業區、宜居生活區、產業學院區，將生產、生活、文化娛樂、地區記憶和產業升級進行街區化展現。

修舊如舊，亦要保持風味。

廠區內，叉車來來回回，搬運著老廠房里留存的機械設備、零部件和生產工具。路陽說，項目計劃新建一座機床博物館，擺放陳列最具代表性的39臺機床，用這些機械設備作為符號來講述機床廠的故事。“廠區里還有大量的零部件，未來它們可能會被做成園區內的雕塑、小品，豐富園區內涵。”

商圈商業

南門外大街商圈北部片區

升級筑新樓聚消費人氣

夏日炎炎，作為天津市泰達城市更新有限公司南門外大街商圈北部片區城市更新項目的總經理，袁甲最近沒半點兒輕松，常常頂著烈日在工地和相關部門之間跑來跑去。

“既有建筑的拆除施工方案還需細化，商業、寫字樓等新建建筑設計要再完善，整個項目未來具體的組織策劃，比如和地鐵之間怎么結建，都是現在得敲定的問題……”袁甲恨不得一天能有48小時，“百姓的生活水平提高了，誰不關注家門口商業的發展？更何況這里是和平區的中心地帶，是天津市的標桿商業區域之一。”

地處和平區與南開區交界處，緊鄰老城廂，南門外大街商圈是天津最早形成的商業中心，是天津市民休閑娛樂購物最集中的區域之一，也是天津建設國際消費中心城市九大商圈之一，還是全國游客來津必到的區域之一。

“但現狀商圈內，金耀廣場商業長期閑置、商圈氛圍薄弱，與區域發展定位已不相符。”袁甲拿著規劃材料，一字一句地說，“舉個簡單的例子：原先這些商場無地下車庫，區域地面上亂停車現象突出，現在看這已無法滿足商業經營的需求。”

商圈更新的必要性顯而易見──“這里是天津數得上的好位置，資源不盤活，太浪費了。”袁甲感嘆，“因此我們要做的就是，通過城市更新盤活國有資產、提升商圈活力、補齊民生短板、活化歷史文化資源、促進職住平衡，實現南門外大街商圈的升級和煥新。”

袁甲娓娓道來：以打造國際消費中心城市建設示范區為目標，占地面積36萬平方米、總建筑面積71.79萬平方米的南門外大街商圈北部片區城市更新項目，內容主要包含盤活閑置金耀廣場新建泰達海信廣場和5A甲級寫字樓，新建居住社區、小學，優化利用歷史保護建筑老九章綢緞莊，提升改造16個2000年以前的老舊小區，并補齊民生短板等。

其中，最亮眼的要數新建約13萬平方米商業面積的高端購物中心──泰達海信廣場。這一廣場地下三層、地上七層，項目定位為重奢、青年潮奢、社交空間、藝術空間于一體的高端商業綜合體，并規劃與地鐵7號線接駁。未來，這里將與南開大悅城、仁恒伊勢丹等形成錯位聯動，推動商圈活力提升和消費升級。

同時新建的5A甲級寫字樓，建筑面積約4萬平方米。寫字樓以互聯網大數據、企業服務、商貿零售為主導產業。

在該項目的更新方案中，盤活閑置的老九章綢緞莊，也是主要內容之一，以延續原建筑風格及文物本貌為目標，同時兼顧提升建筑本體的結構安全性和消防安全性，利用其區位優勢，首層和二層打造“城市會客廳”，三層和四層作為項目辦公空間。

商業是新商業的人氣聚集，也是舊商業的活力重振。現代與傳統商業相得益彰，既表達了現代的時尚氣質，又融合了古典的中式美學。

老舊社區

金鐘河大街南側片區

改造“老屋”邁向產城融合

新建的小區大門、海綿城市標準的塑膠場地、優化的停車位和新安裝的充電樁……河北區靖江東里，一個已近40年樓齡的老舊社區，因為城市更新，正煥發出新的生機。

我市首個大型片區類城市更新項目──金鐘河大街南側片區城市更新項目去年年初正式落地。該項目跨河北、東麗兩個行政區，總占地面積約354公頃，其中完善提升老舊小區總建筑面積約282萬平方米，涉及共46個小區，覆蓋人口約11萬人。

作為該項目的樣板段工程，靖江東里社區去年10月順利完工。

樣板工程推廣的是規范精良的施工工藝，探索的是體制機制的協調完善，也是一次將心比心的以“新”換“心”。

正式啟動金鐘河項目之前，第一件事就是“診病聽脈”。“2021年9月，我們組織專業規劃設計單位，與河北區相關委辦局、街道辦、社區居委會以及居民座談交流，實地調研，最終出具了一份這個區域的‘城市體檢報告’，內容詳細涉及老年服務站、托幼機構、衛生服務站、便民商超、市政基礎設施、停車位、無障礙設施、公共綠地、物業服務等20余個子項的實際情況。”城投集團所屬天津金鐘城市更新建設發展有限公司設計管理部員工韓軒說。

針對老舊小區存在便民服務設施欠缺、配套基礎設施薄弱、公共活動空間匱乏、物業服務水平偏低等“通病”，因地制宜、補齊短板，城市更新怎么干漸漸有了明晰的規劃。

隨后，建設方又與社區居委會共同成立居民意見征詢工作組，采用“室內室外方案宣講+入戶意見征詢”相結合的方式，充分聽取百姓意見，將設計方案向居民進行全方位答疑解惑，得到了居民的理解和支持。

去年5月31日正式進場正值汛期之前，小區管道淤堵引起污水外溢的現象頻發。周邊居民又提建議能不能給小區做做清掏。雖然這項工作并不在老舊小區完善提升的內容中，但“幫百姓解決實際困難，咱能干的就干”。項目團隊前后歷時20天完成全部清掏工作，解決了雨天積水與污水外溢等問題。

進場后，城投集團在項目現場設立“流動服務站”，傾聽百姓心聲，調整優化服務內容。家住一樓的劉女士因為施工現場有瀝青味兒提意見，很快問題就解決了。企業還舉辦社區書法大賽，豐富居民生活，一等獎獲得者徐大爺獲得了為小區新建大門題名的“殊榮”。

伴隨靖江東里小區完善提升工作的逐步深入，項目團隊又深入挖掘低效空間資源，擬定公益性優化盤活方案。小區內既有低效利用的車棚改造成為具有閱讀休閑交際功能的書吧。

據介紹，整個金鐘河項目在完成5年建設期后將進入項目運營期，結合該區域人口密集、老齡化程度較高等實際情況，將建立“智慧康養”大健康產業體系，同時引入幼兒園、中學等各類型教育資源，建設成為產城融合的示范項目。

專家談

城市更新的求“同”和存“異”

城市更新方興未艾。針對不同項目的不同歷史、不同特點，城市更新過程中究竟有哪些可以作為經驗的“同”，和哪些要靠創新破題的“異”？

“堅持問題導向，做好中心城區城市體檢。”前不久，市住房城鄉建設委二級巡視員侯學鋼在“十項行動·中心城區更新提升行動方案”新聞發布會上說。

堅持無體檢不更新，構建“以城市體檢發現問題，以城市更新解決問題”的機制。目前，我市已在全國率先開展涵蓋市—區—街（鎮）三個層級的城市體檢三年，分層級查找短板問題，制定整改措施。其中，市級指標重點圍繞城市定位增設特色指標；區級指標以查找“城市病”為導向，圍繞設施承載能力、人居環境改善、城市功能提升等方面設置指標；街（鎮）級指標以精準實用為原則，圍繞公共空間、社區治理、公共服務設施短板等方面，側重反映群眾訴求。

這是“同”。

推進試點先行，分類型、分維度推進城市更新行動，謀劃實施精品項目。例如，針對南門外大街商圈北部片區，重點推動閑置低效商業載體資源更新項目，通過盤活閑置金耀廣場，推動商圈升級，促進區域產城融合、職住平衡，同時帶動周邊老舊小區改造和基礎設施提升。而在河東區原第一機床總廠周邊，則重點謀劃以工業遺存保護利用為主的產業更新項目，通過對工業歷史資源的深度挖掘，集中植入文化創意元素，打造工業符號IP,形成以數字裝備研發為核心的產業集聚區，打造成為宜居宜業都市產城融合示范區。

這是“異”。

事關城市定位、規劃、建設、管理、創意、產業等方方面面，城市更新依然是一個復雜體系。要把城市更新這件好事做好，解決諸多日常難以解決的“痛點”“難點”問題，除了以求“同”存“異”的“繡花功夫”精準施策，更需要加強頂層設計，強化系統推動。

眼下，市住房城鄉建設委正在組織編制《天津市城市更新行動計劃》，提出中心城區城市功能、人居環境、生態建設、城市品質、安全韌性等五方面提升計劃，開展科創學圈培育、完整社區建設、建筑領域雙碳、風貌保護提升、基礎設施改善等16項更新行動，涉及老舊小區改造、補齊公共服務設施短板、歷史文化街區保護與發展、小戶型住宅轉化利用、綠色建造、智慧服務平臺建設等44項重點任務，突出民生改善、活力提升、綠色低碳、文化賡續等內容。

“立足國際消費中心城市的戰略定位，天津正以高定位、高目標和高舉措加快轉變城市發展方式。”天津大學建筑學院黨委書記、院長宋昆認為，城市更新是推動天津高質量發展的重大舉措，關系長遠、關系民生，因此，推進制定《天津市城市更新條例》，筑牢政策保障和法規支持體系需提上日程。通過立法可以將我市城市更新經驗上升為法治層面，規范、指導和保障我市城市更新行動可持續發展，使城市更新更加有章可循，并先行推動一批具有示范效應的項目實施，積累一批可復制、可推廣的試點經驗，著力打造具有示范引領作用的城市更新“天津模式”。（津云新聞編輯鄧坤偉）