近日，國家統計局發布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，深圳3月份二手住宅價格指數環比為99.7，較2月下跌0.3%。
從近一年深圳二手商品住宅價格環比變化情況來看，深圳二手住宅從2021年5月開始，環比連續11個月處于下行通道，跌幅介于0.1%-0.5%之間。
在同比方面，深圳3月份二手住宅價格指數同比為96.7，跌幅達3.3%。樓市寒意尚在。
樂有家營銷總裁孟凡振在接受記者采訪時表示，深圳二手房價格環比下降11個月，在宏觀層面主要是受經濟形勢影響導致居民消費力、消費意愿降低，信心指數和預期降低。
“具體主要是政策層面的一系列調控收緊，尤其二手房指導價政策的出臺，以及與之配套的按指導價評估貸款的執行，直接造成了購房者貸款額度減小，變相提高了首付成數，尤其剛性需求被壓制。其次，金融貸款方面的收緊使貸款審批門檻提高、放款周期都明顯延長。今年以來，這種情況已經在改善。”孟凡振說。
二手房成交量大幅萎縮
2021年2月8日，深圳市出臺二手住房成交參考價格制度。從2021年5月開始，深圳二手住宅價格已連續11個月處于下行通道，其中，3月環比下降0.3%。
值得注意的是，深圳二手房成交參考價是與銀行貸款額度直接掛鉤的。也就是說，銀行會根據政府給出的二手房參考價來放貸，通常政府給出的參考價會低于市場價，這也意味著人們的首付比例可能由原來的三成提高到五成不等，變相增加了購房者的資金壓力。同時，也有部分業主暫緩出售。
而在這樣的傳導機制下，深圳二手房成交量大幅萎縮。
據深圳市房地產中介協會統計的二手房網簽數據，2021年深圳二手房網簽(含自助)44375套，相比2020年120295套的網簽量，下降幅度達到63.1%，這是自2007年以來，二手房網簽量首次低于新房成交量。
而在新房成交量方面。據深圳市房地產中介協會統計到的數據顯示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套數上漲了15.5%，創下六年來新高。
二手指導價政策的出臺使得深圳房地產市場呈現出新房熱，二手房冷的特點。
此外，據深圳市房地產中介協會數據顯示，2022年2月二手房網簽套數906套(含自助)，同比增長-83%，環比增長-43%;3月二手房網簽套數1,355套(含自助)，環比增長25.5%。
同時，第一太平戴維斯報告指出，2022年第一季度深圳住宅成交面積環同比降幅均超30%的原因有受春節假期和年后疫情影響使得部分看房活動推遲。
學位房溢價空間回調
據樂有家研究中心數據顯示，自深圳二手房價格指導價政策出臺后，不少中心地帶的片區價格出現了較大幅度的回調。如南山的中心區、蛇口、大沖，福田的華強北、百花，羅湖的翠竹等，下跌幅度在全市排前列。
其中南山中心區價格降幅高達30%，華強北和翠竹價格均下跌28%，蛇口、百花、大沖、下梅林等也下跌超20%。
孟凡振認為，這些片區房價的大幅回調，主要是前期溢價比較高，比如南山中心區、蛇口、大沖等，在2021年以前上漲幅度較高。而百花、翠竹這一類是典型的名校片區，主要是靠學區的潛在價值得到拉升，政策發布后市場降溫，以往過高的溢價空間、漲幅就出現了正常的回調、回落。龍崗的一些片區，此前漲價就比較緩慢，所以指導價出臺后回調的幅度也比較少。
福田百花片區房產中介張先生也向記者坦言，受官方參考價的調控政策影響，業主賣房周期變長，越來越接近指導價。像有套帶百花小學和實驗中學的學位房，目前業主報價1150萬，之前最高峰的時候成交了1520萬。
此外，記者還了解到，百花片區某套學位房之前掛牌1580萬元，掛了一年之后無人問津，業主將其降價到1080萬。而據鏈家官網顯示，這套房源參考總價為1111萬，政府參考單價為12萬/平。
孟凡振認為，指導價調控政策對于“控”的作用是顯著的，給有“聞風上漲”慣性的深圳樓市帶了一個緊箍咒，給剛需客戶爭取了“上車”機會。
在談及深圳二手房指導價政策未來的發展時，孟凡振表示，目前市場整體交易量長期過度低迷，期待二手房指導價政策能夠在“調”方面發揮市場作用，比如緩解深度綁定金融貸款政策的現狀，如根據市場動態調整指導價幅度，增加靈活性避免市場調節失靈，滿足更多剛需客戶、新市民群體對美好居住生活的向往。
房產中介張先生則認為，指導價調整就是時間的問題。
對于二手房參考價是否會上調，4月6日，深圳12345市政府服務熱線回復記者：“二手住房成交參考價格的發布是為落實我市房地產調控的工作安排，按照《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》要求定期發布，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，并在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號等官方網絡平臺發布。”回復中并沒有提及發布的時間。
