對于物業行業來說，2021年過的并不輕松。

行業依然圍繞規模展開，尤其房地產公司的流動性危機帶來了物業收并購的機會窗口，規模競爭進一步加劇，同時，物業企業也在不斷拓展服務的邊界，從住宅到商業，從公共設施到城市服務，服務業務內涵持續擴大。

那么，究竟該如何用專業眼光看待2021年的上市物企的表現呢?和訊房產獨家發布《2021年上市物企經營效能榜》(以下簡稱為“榜單”)，從營收規模、營收增速、運營效率、人均效能、員工人數等維度衡量過去一年物企的經營情況。

疫情催生物業服務新需求，2021年上市物業企業的經營效能持續提升，在收入穩增的基礎上，2021年上市物企的平均員工人數為17820人，增速為31.60%;人均效能均值為4.52萬元，同比提高11.33%，運營效率均值為5.77元/平米，處于較低水平。

整體來看，表現較好的物企大多具備一定規模，以碧桂園服務為例，該公司以205分位居行業榜首，在營收規模及增速及員工人數方面，均表現優異。此外，在商業地產管理方面較突出的華潤萬象生活、寶龍商業等憑借良好的運營效率和人均效能亦可圈可點。

規模物企表現搶眼

碧桂園服務和金科服務并列第一

在經營效能方面，物企在很大程度上仍然非常依賴規模，具備一定規模基礎的物企表現尤為突出。

根據榜單，經營效能TOP10物企分別是碧桂園服務、金科服務、融創服務、華潤萬象生活、世茂服務、卓越商企服務、合景悠活、越秀服務、遠洋服務、雅生活服務，營收門檻均值為85.72億元，比上榜的47家上市物企的平均營收高出48億元。

員工規模同樣反映了這一趨勢，前10物企的員工人數普遍較高，員工最多的是碧桂園服務，總計22.37萬人，除遠洋服務外，員工人數均超過1萬人。據觀察，榜單上約三分之二的物企，其員工人數在1萬人以下，普遍來看，員工人數越多，經營效能越高。

同理，營收較少的物企經營效能排名大多比較靠后。根據榜單，倒數后10名的物企有六家營收不超過10億元，比如，力高健康生活2021年實現營收3.55億元，領悅服務集團2021年實現營收5.42億元，這類物企的員工人數大多在3000人左右。

對于規模對經營效能的影響，業內認為原因有二，一是當前物業行業仍處于開疆拓土的階段，規模競爭非常激烈，企業之間的規模差距不斷拉大，因此，對經營效能的影響日益增長;二是，行業本身的經營邏輯就是以規模為基礎，規模不僅意味著基礎服務收入，更是增值服務的前提條件。

現階段，行業規模擴張主要以收并購為主，大型物企在這方面具備明顯優勢，碧桂園服務、融創服務、華潤萬象生活、世茂服務等已成為并購市場常客，中小物企則相對比較被動，主要以自然增長和第三方外拓為主。

這也導致規模物企的營收增長具備優勢，榜單顯示，2021年上市物企營收增速為44.54%，處于高增長階段，其中，規模物企的增長速度遠遠高于中小物企，增速最高的合景悠活2021年實現營收增速114.8%，其他規模物企如碧桂園服務、金科服務、融創服務、世茂服務、金茂服務等增速均在60%以上。

值得一提的是，由于中小物企營收基數較低，更容易實現增速的提高，因此個別中小物企表現良好，比如，力高健康生活、第一服務的增速在行業平均數以上。

商管物企利潤可觀

星盛商業、寶龍商業經營效率最高

影響經營效能的另一方面是效率，主要包括運營效率和人均效能。

根據榜單，運營效率均值為5.77元/平米，從企業具體表現來看，大部分物企的經營效率表現出下降。據粗略統計，2021年經營效率下降的物企大約為28家，上升的有19家，主流物企的經營效率出現下降。

睿觀研究院院長郝炬對和訊表示，一個原因是物業公司大規模的收購和外拓的新項目，比起原先母公司提供的在管項目利潤會低一些。第二個原因是不少物業公司開始大規模進入公建和產業園等公共管理和城市服務領域，這一部分的單方收入和利潤較低。

就現階段物企的表現來看，經營效率較高的主要是具備商管能力的物企。根據榜單，2021年上市物企運營效率TOP10主要包括寶龍商業、中駿商管、卓越商企服務、華潤萬象生活、濱江服務等，尤其是寶龍商業，運營效率高達16.22元/平米。

以寶龍商業為例，公司2021年實現收入24.64億元，其中，商業運營服務業務收入占比高達82%，同時，商業部分毛利率達到35.2%，比去年32.8%增長了2.4個百分點;全年實現凈利4.38億元 同比增長43.62%。

不過，經營效率較高的物企往往規模較小，據統計，截至2021年年底，中駿商管總在管建筑面積約為2240萬平方米，濱江服務在管面積達到2994.8萬平方米，新希望(000876)服務在管樓面面積約為1620萬平方米。

根據榜單，2021年上市物人均效能的均值為4.52萬元，同比提高11.33%，由于，上市物企平均員工人數增速為31.60%，大于人均效能增速，由此可以說明，物企歸母凈利潤表現不錯，但由于疫情，物業員工增速快于利潤增長。

經營效率和人均效能在榜單上的排名有一定程度的相似，諸如華潤萬象生活、星盛商業、寶龍商業、遠洋服務等在兩個榜單中均排名靠前，其中，除員工人數較少的星盛商業外，建業新生活人均創造凈利潤約10.3萬元，金茂服務、寶龍商業、遠洋服務、華潤萬象生活的人均效能均超過6萬元。

值得關注的是，大部分效率不高的物企，盈利能力普遍較差，比如，佳兆業美好2021年凈利潤增速為-73.71%，第一服務2021年凈利潤增速為-61.69%，力高健康生活2021年凈利潤增速為-18.86%。上述物企的共同點是母公司深陷流動性危機，由此可見，暴雷對物業子公司或多或少帶來了負面影響。

行業競爭日益激烈

經營效能的解題思路是什么?

從母公司規模到商業物管公司，從資本市場對上市物企評價維度的變化中可以看出，基于一定規模的盈利能力才是真正的試金石。對于物企來說，提高經營效能變得越來越重要。

首先從規模角度看，物業行業的規模之爭進入白熱化階段，自去年下半年以來，開發商陷入流動性危機加快了物業企業的出售，物企并購標的和金額呈現快速增長。業內普遍認為，未來兩年，物業行業仍是規模競爭為主。

隨著萬物云、龍湖智創生活及萬達商管陸續上市，物業行業已經告別原始粗放的收并購，而是進入以行業巨頭為主導的規模戰，這意味著，物業行業的整合步入深水區，中小物企面臨被收購的可能，行業集中度進一步提升。

不過，收并購雖然快速增加了物企規模，但也容易導致消化不良，整合能力及管理效率輸出至關重要，收并購能否最終轉化為正向增長是非常大的考驗。更重要的是，在規模增長的基礎上實現業務創新，對物企的挑戰更加巨大。

對于提高經營效能，郝炬認為，一是聚焦區域和城市，提高管理密度;二是在業態上做深度升級，三是創新業務，提高增值服務的能力。國金證券(600109)判斷，2022年物業公司的運營能力將有所體現，社區增值服務是否能探索出成熟可復制的產品線，將愈發成為決定物管公司估值高低的關鍵因素之一。

華潤萬象生活總裁喻霖康表示，未來將繼續堅持三大路徑，其一，科技賦能，通過科技和信息化手段來提升運營效率;其二，物業基礎管理的質量和水平提升;其三，社區更新服務。世茂服務也表示，充分挖掘“十四五”期間21.9萬個老舊小區改造的機遇，進一步拓展業主增值服務板塊的增長空間。

此外，人力成本一直是拖累物業行業盈利的關鍵因素，如何提高物業行業的智能化和數字化水平也是行業重要命題。

碧桂園服務集團副總裁袁鴻凱日前表示，隨著品牌拓展的大幅提升，項目類型更加多元化，碧桂園服務未來的數字化重點是打造以客戶體驗為核心、一盤一策的數字化運營，此外，滿足客戶在社區的多種服務需求也是十分迫切的需要。